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| 承租人的优先购买权与共有人的优先购买权谁更优先？ |
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| http://www.dffy.com 2005-4-20 16:03:11 作者：唐霄 史友军 来源：东方法眼 |
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编辑同志：
2004年5月，我与张某共同出资购买一间门面房并将该房出租给李某经营，租赁期限为1年。今年2月，张某因父亲生病住院急需一大笔医疗费，他提出要将自己在购买门面房时的出资份额进行出售，我表示同意，并提出由自己来收购。李某闻讯后，也要求购买该门面房。我们三人遂在一起进行协商，李某提出他作为承租人有优先购买权，但我认为我是门面房所有权的共有人，也享有优先购买权。我们在两个优先购买权中谁更优先上争执不下。为此，特来信咨询，急盼回音。
读者 吴某
吴某读者：
你来信咨询问题的实质是，如何解决优先购买权的冲突。所谓优先购买权，是指房屋出卖人在将房屋出售给他人时，在同等条件下，房屋共有人或者房屋承租人享有的优先购买的权利。我国《民法通则》第78条第3款规定："按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。"这是对房屋共有人优先购买权的规定。我国《合同法》第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之间的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"这是对承租人优先购买权的规定。因此，在出售被出租的共有房屋时，势必会产生房屋共有人的优先购买权和房屋承租人的优先购买权相互冲突的情况。那么，这两个优先购买权到底谁更优先呢？从民法原理看，房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系，该权利本身不是直接对租赁物所享有，因而不具有物权性质，仅具有债权效力，即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。因此，根据物权优于债权的民法原理，在同等条件下，房屋共有人的优先购买权是优于承租人的优先购买权的。从你来信情况看，你与李某均对该门面房均享有优先购买权，在你与李某就购买该门面房出价相同的情况下，你获得优先购买的权利。如果李某出价低，而张某又与其签订买卖合同，这就侵犯了你的合法权益，你可以以张某和李某为共同被告向人民法院提起诉讼，请求宣告张某与李某之间的买卖合同无效。值得注意的是，你向法院提起诉讼的期间应当是自你知道或者应当知道权利被侵害之日起1年内。
（作者单位：江苏省海安县人民法院 226600）
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编辑：李富金 |
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